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農地転用・開発行為

農地を農地でなくすることを農地転用といいます。農地転用をするには、農地法に基づく許可（または届出）が必要です。ところで、転用後の元農地は何らかの用途に供されるはずです。建物や工作物の敷地にするのであれば、都市計画法に基づく開発許可が必要になる場合があります。

農地転用

農地を農地でなくする（学校、病院、工場、事務所、住宅などの建物の敷地にするなど）ことを農地転用といいます。転用した土地を所有者が自ら使用し続けるケースと事業者等に農地を譲渡、貸与するなどして転用するケースがあります。いずれの場合にも所定の手続きが必要です。

市街化調整区域内にある農地の転用には知事（または農林水産大臣）の許可が、市街化区域内にある農地の転用には届出が必要です。

農地転用の許可手続きの注意点は、転用しようとする農地（転用対象農地）と農業振興地域整備計画上の農用地区域及び都市計画上の市街化調整区域との関係です。転用対象農地が農用地区域内であれば農地転用許可は下りません。また、市街化調整区域内では原則として開発行為が許可されません。

農用地区域の指定解除

そこで、農用地区域内で農地転用をするには、それに先立って、転用対象農地を農用地区域から除外してもらう手続きが必要になります。これが農用地区域の指定解除です。

農用地区域の解除は市町村が決定しますが、そのためには都道府県と協議して同意を得なければならない仕組みになっています。それ以前の問題として、転用対象農地が次の要件を満たしていなければ農用地区域の指定を解除してはいけないことになっています。

転用対象農地以外に代替すべき土地がないこと
農用地の集団化、作業効率など、転用対象農地周辺の農業上の効率的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
土地改良施設等の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
土地改良事業等の実施後８年を経過していること

農用地区域の指定解除の申請をしてから市町村が結論を示すまでにはどんなに短くても半年はかかります。さらに、農用地区域の指定が解除されたとしても、それで農地転用の許可がおりることまで保障されたわけでもありません。

開発許可

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で土地の区画形質の変更をすることを開発行為といいます。都市計画区域内、準都市計画区域内で開発行為をするには原則として許可が必要です（都市計画区域外、準都市計画区域外であっても許可が必要な場合もあります。）。この許可を開発許可といいます。

土地の区画形質の変更とは何なのでしょう。一般的には、おおむね次の３つのケースが土地の区画形質の変更に当たると言われています。より詳しくは、各自治体が定める開発指導要綱で確認する必要があります。

土地の区画を形成する公共施設（道路・水路など）を新設・廃止・移動すること。
土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること。
宅地以外の土地（農地・山林など）を宅地にすること。

都市計画法３３条に定める許可の基準に適合していれば開発は許可されます。ただ、市街化調整区域内での開発は都市計画法３４条に掲げられている１４のケースに該当するものでなければ３３条基準に適合していても許可はおりません。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域ですから、市街化の誘因となる開発に対してはハードルが高いのです。

開発面積が一定規模未満であれば開発許可の対象外です。市街化区域では千平方メートル、市街化調整区域では三千平方メートルというのが一般的ですが、自治体によってこれと異なる取り扱いをしているところもあります。

また、開発行為に際しては、文化財保護法に基づく届出が必要になる場合があります。

周知の埋蔵文化財包蔵地（貝塚、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地）で土木工事などの開発事業を行うには、工事着手予定日の６０日前までに文化庁長官へ届け出なければなりません。文化財保護の必要性などにてらして工事着手前に文化財の発掘調査が実施されることもあります。

新たに遺跡と思われるものを発見した場合にも文化庁長官への届出が必要です。新たに発見した遺跡が重要なものであり、かつ、その保護のため調査を行う必要があるものであるときは、期間と区域を定めて、その現状を変更することとなるような行為の停止命令又は禁止命令が出ることがあります。

さらに、出土した遺物（出土品）は所有者が明らかな場合を除き、発見者が所管の警察署長へ提出しなければなりません。

（参考）農地転用許可と開発許可の関係

本来、農地転用許可と開発許可は全く別の手続きですので、農地転用は許可されたけど必要な開発許可が下りませんでした、とか、逆に、開発許可が下りても農地転用許可が下りませんでしたということも起こり得ます。

実務上は、農地法の制度と都市計画法の制度との整合性を確保する観点から、農地転用許可と開発行為許可の手続きは同時に進行しますので、上記のような事態が発生することは通常はありませんが、そうかといって、農地転用許可がＯＫなら自動的に開発許可もＯＫというわけでもありません（むしろ、一方がＮＧなら両方ともＮＧだということだと思っておいた方がよいでしょう。）。

その他必要な手続き

建築等の許可等

市街地開発事業等予定地の区域内や都市計画施設等の区域内、風致地区区域内、地区計画等の区域内では、都市計画法で建築等の行為が制限されています。それぞれ許可や届出が必要になります。これらの許可や届出手続きは、開発許可の手続きとは別のものです。

建築確認等

建築物を建築するには、建築確認申請が必要です（この手続きの詳細は建築士にご確認ください。）。

地目変更登記

農地転用許可の手続きが済んだら、土地の地目変更登記が必要です（この手続きの詳細は司法書士にご確認ください。）。

当事務所での業務及び報酬について

転用後の土地の使用目的や面積、地域地区の指定等の状況、その土地の建築規制などに応じて、どれだけの手続きが必要なのか、そのために作成する書類の種類や分量はどの程度なのか、書類作成のためにの調査にどの程度の時間と手間を要するのか、手続きの相手方は何件あるのかなど、ケースバイケースです。当事務所で頂戴する報酬額もこれによって大きく異なりますので、まずはご連絡ください。